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離婚が決まったとき、多くの夫婦が悩むのが「家をどうするか」です。どちらかが住み続ける方法もありますが、ローンの支払いや名義の問題を整理しきれず、売って現金で分けることを選ぶケースも少なくありません。
ただ、離婚にともなう売却は、普通の売却と比べて確認することが多くなります。この記事では、特につまずきやすい共有名義と住宅ローンの残債を中心に、売却までの進め方を整理します。
まず確認したい3つのこと
売却の話し合いを始める前に、次の3点を書類で確認しておきましょう。
1. 家の名義（登記簿）
家の名義は、法務局で取得できる登記事項証明書で確認できます。
- 夫または妻の単独名義: 売却の手続きは名義人が行います
- 夫婦の共有名義: 家全体を売るには、原則として共有者全員の同意が必要です
「頭金を妻の親が出した」「ペアローンを組んだ」などの場合は共有名義になっていることが多いので、思い込みで進めず必ず確認しましょう。
2. 住宅ローンの名義と残高
家の名義とローンの名義は、一致しているとは限りません。金融機関から届く残高証明書や返済予定表で、誰が債務者か・連帯保証人や連帯債務者は誰か・残高はいくらかを確認します。
離婚しても、ローンの契約内容は自動的には変わりません。連帯保証人になっている場合、離婚後も保証の責任は残るのが原則です。
3. 家がいくらで売れそうか
不動産会社に査定を依頼して、おおよその売却価格を把握します。1社だけだと判断がぶれやすいので、複数社に依頼するのがおすすめです。
「売却価格」と「ローン残高」で進め方が変わる
査定額とローン残高がわかったら、次の表のどちらに当てはまるかを確認します。
| 状態 | 内容 | 主な進め方 |
|---|---|---|
| アンダーローン | 売却価格 ＞ ローン残高 | 売却代金でローンを完済。残ったお金を財産分与で分ける |
| オーバーローン | 売却価格 ＜ ローン残高 | 不足分を自己資金で補って完済するか、金融機関の同意を得て「任意売却」を検討 |
※売却時には仲介手数料や登記費用などもかかるため、手元に残る金額は「売却価格－ローン残高－諸費用」で考えます。
アンダーローンの場合
ローンを完済して抵当権を外せるので、通常の売却ができます。残った売却代金をどう分けるかは、財産分与の話し合いの中で決めます。
オーバーローンの場合
住宅ローンが残っている家には抵当権がついており、ローンを完済しないと抵当権は外れません。不足分を預貯金などで用意できれば普通に売れますが、用意できない場合は、金融機関の同意を得て売る「任意売却」という方法があります。
任意売却では、売却後に残ったローンの返済方法を金融機関と話し合うことになります。返済が滞って競売の手続きに進むと、選べる手段が少なくなりやすいため、滞納が始まりそうな段階で早めに相談することが大切です。
共有名義の家で話し合いがまとまらないとき
共有名義の家を丸ごと売るには、共有者全員の同意が必要です。離婚の場面では、相手と連絡が取りにくい、売る・売らないで意見が割れる、ということも起こります。
考えられる選択肢は次のとおりです。
- どちらかが相手の持分を買い取る: 住み続けたい側が、相手の持分を買い取って単独名義にする方法。ローンの借り換えが必要になることが多いです
- 自分の持分だけを売る: 自分の共有持分だけであれば、単独で売ることもできます。ただし買い手は限られ、持分を扱う専門の買取会社が相手になるのが一般的です
- 弁護士を通じて話し合う・調停を使う: 当事者同士で話が進まない場合は、専門家を間に入れることも検討しましょう
持分だけの売却は、相手との関係がさらにこじれる原因になることもあります。進める前に弁護士へ相談しておくと安心です。
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財産分与には期限がある
離婚時に家をどう分けるかは、財産分与の問題です。財産分与について当事者で話がまとまらない場合、家庭裁判所に調停を申し立てられますが、申し立てには期限があります。
裁判所の案内によると、財産分与請求調停は離婚した日の翌日から起算して5年を経過すると申し立てられません。ただし、令和8年（2026年）4月1日より前に離婚した場合は2年です。
離婚を先に成立させて、家のことは後回しにする場合は特に、この期限を意識しておきましょう。
売却にかかる税金の注意点
家を売って利益（譲渡所得）が出た場合は、所得税・住民税がかかることがあります。自分が住んでいた家を売るときは、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります（国税庁 タックスアンサーNo.3302）。
離婚の場面で特に注意したい要件は次の2つです。
- 住まなくなってから売る場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要がある
- 夫婦や親子など「特別の関係がある人」への売却は対象外。離婚前に配偶者へ持分を売る場合などは要注意
また、離婚にともなって家そのものを財産分与として相手に渡す場合にも、税金の扱いが問題になることがあります。売るタイミングや分け方によって税金が変わる可能性があるので、個別の判断は税理士に確認してください。
離婚で家を売るときの流れ
- 登記簿・ローン残高・連帯保証の有無を確認する
- 複数の不動産会社に査定を依頼する
- 財産分与の方針（売るか、どちらかが住むか、代金をどう分けるか）を話し合う
- オーバーローンなら、自己資金で補えるか・任意売却が必要かを判断する
- 売却活動（仲介または買取）を始める
- 決済・引き渡し、ローン完済、代金の分配
- 翌年、必要に応じて確定申告をする
時間をかけて高く売りたいなら仲介、早く・知られずに区切りをつけたいなら買取、という考え方が基本です。訳あり物件の売り方（仲介と買取の違い）は別記事でまとめています。
まとめ
- 離婚で家を売るときは、まず家の名義・ローンの名義と残高・査定額を確認する
- 売却価格がローン残高を下回る（オーバーローン）なら、自己資金で補うか任意売却を検討。滞納前の早めの相談が大切
- 共有名義の家を丸ごと売るには全員の同意が必要。まとまらないときは弁護士への相談も
- 財産分与の調停は離婚後5年（2026年4月1日より前の離婚は2年）が期限
- 3,000万円特別控除には「住まなくなってからの期限」「夫婦間の売却は対象外」などの要件がある。税金・法律の個別判断は税理士・弁護士に
参考にした情報
– 財産分与請求調停（裁判所）
– No.3302 マイホームを売ったときの特例（国税庁）
