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家族が自宅で亡くなった、所有している部屋で事件や事故があった――。こうした物件を売るとき、多くの方が悩むのが「買主にどこまで伝えればいいのか」です。
伝えるべきことを伝えずに売ると、後で契約の解除や損害賠償を求められるおそれがあります。一方で、すべての死を伝える必要があるわけではありません。この記事では、国土交通省のガイドラインをもとに告知の範囲を整理し、売り方の選び方まで解説します。
国交省「人の死の告知に関するガイドライン」とは
国土交通省は令和3年（2021年）10月、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。過去に人の死があった不動産を取引するとき、不動産会社（宅地建物取引業者）が買主・借主に何を告げるべきかについて、現時点で妥当と考えられる一般的な基準をまとめたものです。
押さえておきたいポイントは次のとおりです。
- 対象は住宅として使われる不動産（居住用不動産）。オフィス等は対象外
- 不動産会社向けの基準であり、ガイドラインどおりに対応しても民事上の責任を必ず免れるわけではない
- 売主に対しては、告知書（物件状況等報告書）に過去の事案を記載するよう求めるのが基本。売主が故意に告げなかった場合は民事上の責任を問われる可能性があるとされています
つまり、売主自身が知っている事実を正直に不動産会社へ伝えることが、すべての出発点です。
告知が必要な場合・不要な場合
ガイドラインの内容を、売買の場面を中心に表にまとめました。
| ケース | 売買での扱い（原則） |
|---|---|
| 老衰・持病による病死などの自然死 | 告げなくてもよい |
| 自宅の階段からの転落、入浴中の溺死、食事中の誤嚥など日常生活の中での不慮の死 | 告げなくてもよい |
| 上記の死でも、長期間放置されて特殊清掃や大規模リフォーム等が行われた場合 | 告げる必要がある（重要な影響を及ぼすと考えられる場合） |
| 自死・他殺など、上記以外の死 | 告げる必要がある（重要な影響を及ぼすと考えられる場合） |
| 隣接住戸や、買主が日常生活で通常使わない共用部分での事案 | 告げなくてもよい（ただし事件性・周知性・社会的影響が特に高い事案は除く） |
| 経過期間や死因にかかわらず、買主から事案の有無を聞かれた場合 | 告げる必要がある |
| 社会的影響が大きく、買主が把握しておくべき特段の事情がある場合 | 告げる必要がある |
「3年たてば告げなくてよい」は賃貸の話
ガイドラインには「事案の発生（または発覚）から概ね3年が経過した後は、原則として告げなくてもよい」という基準がありますが、これは賃貸借取引についての基準です。売買については、このような期間の目安は示されていません。「何年も前のことだから」と自己判断で黙っておくのは避けましょう。
告げる内容と、告げなくてよい内容
告げる場合は、事案の発生時期（特殊清掃等が行われた場合は発覚時期）、場所、死因、特殊清掃等が行われた場合はその旨を告げるとされています。一方、亡くなった方や遺族の名誉・生活の平穏に配慮し、氏名、年齢、住所、家族構成、具体的な死の態様や発見状況などは告げる必要はないとされています。後日のトラブル防止のため、告げる際は書面で行うことが望ましいとされています。
なお、建物を取り壊した後の土地取引の扱いなどは、ガイドラインの対象外です。判断に迷う場合は、不動産会社や弁護士に相談してください。
売り方は「仲介」と「買取」
事故物件の売り方も、基本は仲介と買取の2つです。
仲介で売る場合
一般の買い手を探すため、事情を理解したうえで買う人が見つかれば、買取より高い価格を目指せる可能性があります。一方で、広告を出して買い手を探すため売却まで時間がかかりやすいこと、内覧や問い合わせの対応が必要なことがデメリットです。
買取で売る場合
不動産会社が直接買い取るため、広告を出さずに、短期間で手放しやすいのが特徴です。事故物件の扱いに慣れた会社であれば、事情を前提に価格を出してくれます。売却後の不具合についての責任（契約不適合責任）を免除する契約が多いのも、売主にとっての安心材料です。その分、価格は仲介より低くなる傾向があります。
「近所に知られずに早く区切りをつけたい」「遺品整理や清掃まで含めて相談したい」という場合は、買取を中心に検討するとよいでしょう。訳あり物件全般の売り方は別記事でまとめています。
相場の考え方
事故物件の価格は、「事故がなかった場合の価格」を出発点に、事案の内容によってどれだけ影響を受けるかで考えるのが一般的です。影響の大きさは、次のような要素で変わります。
- 死因や事案の内容: 自然死で特殊清掃が入ったケースと、事件性のあるケースでは受け止め方が大きく異なる
- 周知性: 報道された、近隣でよく知られているなど
- 経過した時間: 時間の経過とともに心理的な影響は薄れていくとする裁判例もある（ガイドラインでも言及）
- 物件そのものの条件: 立地や広さ、建物の状態。人気エリアほど影響が小さくなることもある
- リフォームや清掃の状況: 原状回復がどこまでできているか
「相場の何割になる」と一律に言えるものではないため、事故物件の扱いに慣れた会社を含めて複数社に査定を依頼し、価格の根拠を聞いて比較することが大切です。
売却前にやっておきたいこと
- 事実関係を整理する: いつ・どこで・どのような事案だったか、特殊清掃やリフォームをしたか
- 不動産会社に正直に伝える: 告知書（物件状況等報告書）に正確に記載する
- 複数社に査定を依頼する: 仲介・買取の両方の査定を取り、価格と期間を比べる
- 相続が絡む場合は名義を確認する: 亡くなった方の名義のままなら、先に相続登記が必要
まとめ
- 国交省ガイドライン（2021年10月策定）は、人の死があった居住用不動産の告知について一般的な基準を示したもの
- 売買でも、自然死・日常生活での不慮の死は原則告げなくてよい。ただし特殊清掃等が行われた場合は別
- 自死・他殺などは告げる必要がある。「概ね3年」の目安は賃貸の基準で、売買には示されていない
- 買主から聞かれたら、期間や死因にかかわらず告げる。隠して売ると民事上の責任を問われるおそれ
- 早く・知られずに手放したいなら買取、価格を優先するなら仲介。価格は一律ではないので複数社比較を
- 個別のケースで告知の要否に迷う場合は、弁護士や不動産会社に相談を
参考にした情報
– 「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました（国土交通省）
– 宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン 本文（国土交通省・PDF）
