※本ページはプロモーションを含みます。
親が住んでいた実家を相続したものの、誰も住む予定がない――。そんなとき、売却を考える方は多いでしょう。
ただ、相続した家は「売りたい」と思ってすぐに売れるわけではありません。名義の変更（相続登記）が先に必要で、さらに税金の特例を使えるかどうかで手元に残るお金が大きく変わることがあります。この記事では、相続した実家を売るまでの手順と、知っておきたい制度を整理します。
相続した実家を売るまでの流れ
| ステップ | やること | ポイント |
|---|---|---|
| 1 | 相続人と財産を確定する | 戸籍で相続人を確定し、遺言書の有無を確認 |
| 2 | 誰が実家を相続するか決める | 遺産分割協議。複数人で共有にするか、1人が相続して売るか |
| 3 | 相続登記をする | 2024年4月から義務。売却するにも名義変更が必要 |
| 4 | 査定・売却方法を決める | 仲介か買取か。複数社に査定を依頼 |
| 5 | 売買契約・引き渡し | 代金を相続人で分ける場合は分け方を事前に決めておく |
| 6 | 確定申告 | 特例を使う場合は申告が必要 |
相続人が複数いる場合は「誰の名義で売るか」を先に決める
兄弟姉妹で相続する場合、全員の共有名義にして売る方法と、代表者1人が相続して売り、代金を分ける方法などがあります。どちらにするかで、手続きの手間や税金の扱いが変わることがあるため、遺産分割協議の段階で売却まで見すえて決めるのがおすすめです。
相続登記は2024年4月から義務になった
法務省によると、令和6年（2024年）4月1日から相続登記の申請が義務化されました。
- 相続（遺言を含む）で不動産を取得した相続人は、相続の開始があったことを知り、かつ所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません
- 正当な理由なく義務を怠った場合、10万円以下の過料の対象となります
- 2024年4月1日より前に相続した不動産も対象です。この場合、まだ登記していなければ 令和9年（2027年）3月31日までに登記する必要があります（不動産を取得したことを知ったのが2024年4月1日以降の場合は、その日から3年以内）
また、遺産分割の話し合いがすぐにまとまらない場合に備えて、相続人申告登記という簡易な手続きも設けられています。ただし、これは「とりあえず義務を果たす」ための手続きで、売却するには最終的に相続した人の名義に変える登記が必要です。遺産分割が成立したら、その日から3年以内に登記する義務もあります。
相続登記の手続きは自分で行うこともできますが、相続人が多い、戸籍が集めにくいといった場合は司法書士に依頼するのが一般的です。
売却時に使える税金の特例
相続した家を売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税・住民税がかかります。ただし、一定の要件を満たせば税金を抑えられる特例があります。
空き家の3,000万円特別控除（被相続人の居住用財産の特例）
国税庁のタックスアンサー（No.3306）によると、亡くなった方が住んでいた家とその敷地を相続し、要件を満たして売った場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。主な要件は次のとおりです。
- 適用期限: 平成28年4月1日から令和9年（2027年）12月31日までの売却が対象
- 売却期限: 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 建物: 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家で、区分所有建物（マンションなど）でないこと
- 住んでいた人: 相続の直前に、亡くなった方以外に住んでいた人がいないこと（老人ホーム等に入所していた場合の扱いは別途規定あり）
- 使い方: 相続から売却まで、事業・貸付・居住に使っていないこと
- 耐震または取り壊し: 耐震基準を満たす状態で売る、取り壊して土地を売る、または（2024年1月1日以後の売却で）売却した年の翌年2月15日までに買主が耐震改修または取り壊しを行う、のいずれか
- 売却代金: 1億円以下
- 相続人が3人以上の場合（2024年1月1日以後の売却）、控除額は1人あたり最高2,000万円
適用を受けるには確定申告が必要で、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」などの書類を添付します。要件は細かく、親と同居していた家族がいた場合など対象外になるケースもあるため、必ず国税庁のページで最新の要件を確認し、税理士に相談してください。
相続税を払った場合の「取得費加算の特例」
相続税を納めた人が、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに相続した財産を売った場合、納めた相続税の一部を取得費に加算できる特例もあります（国税庁 No.3267）。空き家の特例との関係を含めて、どちらが有利かは税理士に確認しましょう。
空き家のまま放置するリスク
「いつか売ればいい」と実家を空き家のまま置いておくと、次のようなリスクがあります。
- 建物の傷みが進む: 人が住まない家は換気や通水がされず、劣化が早く進みやすくなります
- 固定資産税の負担が増える可能性: 2023年の空家法（空家等対策の推進に関する特別措置法）改正で「管理不全空家等」という区分ができ、市区町村から勧告を受けると、敷地の固定資産税の住宅用地特例（軽減措置）が解除されます
- 税金の特例の期限を過ぎてしまう: 空き家の3,000万円控除には「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」という売却期限があります
- 相続登記の期限: 登記をしないまま放置すると、過料の対象になる可能性があります
古い実家が売れにくいときは
築年数の古い家や、地方・郊外の家は、仲介で買い手を探しても時間がかかることがあります。遠方に住んでいて管理に通えない場合は、現状のまま買い取ってくれる不動産会社も選択肢に入れて比較してみましょう。売却価格だけでなく、片付けや解体の手間、売却までの期間も含めて判断するのがポイントです。訳あり物件の売り方（仲介と買取の違い）は別記事でまとめています。
まとめ
- 相続した実家を売るには、まず相続人の確定 → 遺産分割 → 相続登記が必要
- 相続登記は2024年4月1日から義務化。期限は取得を知った日から3年以内、怠ると10万円以下の過料の対象。2024年4月より前の相続は2027年3月31日まで
- 空き家の3,000万円特別控除は、昭和56年5月31日以前の建物、2027年12月31日までの売却など要件が細かい。相続人3人以上なら最高2,000万円
- 空き家のまま放置すると、劣化・固定資産税の軽減解除・特例の期限切れなどのリスクがある
- 登記は司法書士、税金は税理士へ。個別の判断は専門家に確認を
参考にした情報
– 相続登記の申請義務化について（法務省）
– No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁）
– No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（国税庁）
– 「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律案」を閣議決定（国土交通省）
