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不動産の売却には、普通の売り方では進みにくいケースがあります。たとえば次のような状況です。
- 離婚することになり、夫婦の共有名義の家を売りたい
- 相続した実家が古く、買い手がつきそうにない
- 住宅ローンが残っていて、売っても返しきれない
- 室内で事故や事件があった
- 借地の上に建っている、建て替えができない土地にある
こうした物件は一般に「訳あり物件」と呼ばれます。売れないわけではありませんが、誰に・どう売るかの選び方が結果を大きく左右します。
売り方は「仲介」と「買取」の2つ
| 仲介 | 買取 | |
|---|---|---|
| 買い手 | 一般の個人など | 不動産会社 |
| 売れるまでの期間 | 買い手が見つかるまで（長くなりやすい） | 短い（条件が合えばすぐ） |
| 価格 | 市場の相場に近い価格を狙える | 相場より低くなる傾向 |
| 仲介手数料 | かかる | かからないことが多い |
| 周りに知られにくいか | 広告を出すので知られやすい | 広告を出さないので知られにくい |
| 売った後の責任 | 不具合が見つかると責任を問われることがある | 免除される契約が多い |
訳あり物件では、「時間をかけても高く売りたいか」「多少安くても早く・確実に・知られずに手放したいか」で選ぶのが基本です。
状況別の考え方
離婚で家を売るとき
まず確認したいのは名義とローンの名義です。共有名義なら、売るには原則として共有者全員の同意が必要です。また、ローンの残高と売れる価格を比べて、売却代金でローンを返しきれるかを確認します。話し合いが長引きそうなら、早く現金化できる買取が選ばれることも多いです。
相続した家・土地を売るとき
売る前に、相続登記（名義を相続人に変える手続き）が必要です。相続人が複数いる場合は、誰が相続するか、売ったお金をどう分けるかを先に決めておきましょう。古い家や遠方の土地は、買い手が見つかりにくく、仲介では長期化しやすいので、買取も選択肢に入れて比較するのがおすすめです。
ローンが残っていて売っても返しきれないとき
売却代金でローンを返しきれない状態を「オーバーローン」と呼びます。普通に売るには、足りない分を自己資金で用意する必要があります。用意できない場合は、銀行の同意を得て売る「任意売却」という方法があります。返済が滞りはじめているなら、競売になる前に早めに専門の会社へ相談することが大切です。
事故物件・心理的に抵抗がある物件のとき
室内で人が亡くなった物件などは、買い手に事実を伝える義務がある場合があります（国土交通省がガイドラインを出しています）。隠して売ると、後でトラブルになります。事故物件の扱いに慣れた買取会社であれば、事情を前提に価格を出してくれます。
買取会社を選ぶときの3つのポイント
- 複数社に査定を出す: 訳あり物件は会社によって評価が大きく分かれます。1社だけで決めない
- その「訳」の扱いに慣れているか: 事故物件・借地権・共有持分など、会社ごとに得意分野があります
- 査定額の根拠を聞く: なぜその金額なのか説明できる会社を選ぶ
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まとめ
- 訳あり物件は「仲介」と「買取」を比べて、時間・価格・知られにくさで選ぶ
- 離婚は名義、相続は相続登記、ローン残債は任意売却、事故物件は告知――状況ごとに先に確認することがある
- 買取は会社ごとの差が大きい。複数社に査定を出し、根拠を聞く
参考にした情報
– 宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン（国土交通省）
