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「変動金利が上がってきたので、固定金利に借り換えたい」「今より低い金利の銀行に移りたい」。こうした相談が増えています。
ただ、借り換えは「新しい銀行で、もう一度住宅ローンを借りる」ことです。当然、審査があります。しかも、最初に借りたときから年齢・収入・物件の価値が変わっているので、「前は通ったのに、今回は通らない」ということが起こります。
この記事では、借り換えで得をするかの判断基準と、審査で見られるポイントを整理します。
まず確認：借り換えで本当に得をするか
借り換えには、新しいローンの事務手数料・保証料、抵当権の設定や抹消の登記費用など、まとまった諸費用がかかります。金利が下がっても、諸費用を差し引いて得をするかを見ないと意味がありません。
判断のときに見るのは次の3つです。
- 残っている借入額: 残高が少ないと、金利差による効果が小さくなる
- 残りの返済期間: 期間が短いと、同じく効果が小さくなる
- 金利の差: 今の金利と借り換え先の金利の差
「どれくらいの差があれば得か」は、借入額・期間・諸費用で大きく変わります。目安の数字をうのみにせず、自分の条件で試算することが大切です。複数の銀行の条件をまとめて比べられる比較サービスを使うと、試算の手間を省けます。
審査で見られる5つのポイント
1. 返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）
年収に占める住宅ローンを含むすべての借入の年間返済額の割合です。たとえばフラット35では、年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下が基準です。民間の銀行は基準を公表していないことが多いものの、同じように返済負担率を重視します。
借り換えのときは、車のローンやカードローンなど、住宅ローン以外の借入も合算される点に注意してください。最初に借りたあとに増えた借入があると、ここで引っかかります。
2. 返済の遅れ（信用情報）
これまでの住宅ローンや、クレジットカード・携帯電話の分割払いなどに遅れがないかを、銀行は信用情報機関の記録で確認します。スマホ本体の分割払いの遅れも記録に残るため、思い当たる人は注意が必要です。
3. 年齢と完済時の年齢
多くの銀行は、完済時の年齢に上限を設けています。借り換えでは、最初に借りたときより年齢が上がっているので、完済時の年齢から逆算して借りられる期間が短くなることがあります。期間が短くなると毎月の返済額が上がり、返済負担率にも影響します。
4. 勤続年数と収入の安定性
転職したばかり、独立したばかりの人は、収入の安定性を慎重に見られます。銀行によって求める勤続年数は違うため、1行で断られても別の銀行なら通ることがあります。
5. 物件の担保価値
借り換えでは、物件の今の価値が見られます。築年数がたって評価額が下がっていると、ローン残高が物件の評価額を上回ってしまい、満額の借り換えができないことがあります。
審査に落ちたときに考えること
- 銀行を変えて申し込む: 審査の基準は銀行ごとに違います。ネット銀行で落ちても、地方銀行や信用金庫で通るケースもあります
- ほかの借入を減らす: 車のローンやカードローンを先に完済・減額すると、返済負担率が下がります
- 今の銀行に金利の見直しを相談する: 借り換えをちらつかせると、今の銀行が金利の引き下げに応じてくれることがあります
- 返済そのものが厳しいなら、早めに相談する: 借り換えではなく、返済条件の変更や売却も含めて考えた方がよい場合があります
まとめ
- 借り換えは「もう一度借りる」こと。年齢・収入・物件の価値が変わっている分、審査は甘くない
- 得をするかは、諸費用を差し引いて自分の条件で試算する
- 審査で見られるのは、返済負担率・信用情報・年齢・収入の安定性・物件の価値の5つ
- 1行で落ちても、銀行を変えれば通ることがある
参考にした情報
– フラット35 借入れの条件（住宅金融支援機構）
